Как работают риэлторы в США

Американская школа риэлторов — самая старая в мире. В нынешнем виде она существует больше 100 лет — с тех самых пор, как честные американские продавцы недвижимости объединились и написали собственный кодекс этики. Этот кодекс перевели и адаптировали в десятке стран, в том числе в России.

К сожалению, Россия еще не воспитала гильдию совестливых агентов недвижимости: на просторах родины всё еще встречаются черные маклеры и некомпетентные риэлторы, которые не видели риэлторский кодекс чести. Так случилось еще и потому, что деятельность американских риэлторов регулируется законом и подлежит лицензированию, в то время как в российском кодексе на этот счет можно наскрести максимум пару строк.

Кто может стать риэлтором

Чтобы допустить человека до работы, департамент недвижимости США проверяет прошлое кандидата. Одна такая проверка стоит в районе 100$ и длится 30 дней. Если кандидат успел нарушить закон в прошлом, ему откажут. Если соврал в анкете — тоже. Департамент не любит лгунов и преступников.

Риэлтором может стать выпускник старшей школы, достигший 18 лет. Из законопослушной семьи, без арестов и судимостей за спиной. Кандидат должен легально жить в США, иметь страховой номер и сдать отпечатки пальцев. В некоторых штатах лицензию выдают только гражданам США.

Обучение и лицензия

Деятельность американских агентов недвижимости подлежит лицензированию. Агент не может работать без бумажки — это чревато штрафами и обвинением в мошенничестве. Такая система максимально помогает обезопасить покупателей и собственников от некомпетентности и недобросовестности новоиспеченных риэлторов. Чтобы получить лицензию, агент должен пройти курс риэлторов, сдать государственный экзамен и пройти процедуру одобрения в департаменте недвижимости. Обычно на получение лицензии уходит 1,5-2 месяца.

Цена курса зависит от штата и формы обучения. Как правило, стоимость колеблется в районе 400-500 долларов для очного и 200-300 для онлайн-формата. Сроки обучения зависят от региона и варьируются от 45 академических часов в Калифорнии до 180 — в Техасе. Лицензия конкретного штата действительна только на территории этого штата. Если агент решил переехать из Вирджинии во Флориду и собирается продолжать работать с недвижимостью — придется пройти еще одни курсы и сдать экзамен на знание новых правил работы.

На курсах учат основам работы с недвижимостью: дают правовую базу, рассказывают, как проходят основные процедуры, учат составлять договоры купли-продажи, оценивать недвижимость, работать с живыми клиентами и строить продажи, помогают лучше разбираться в устройстве дома и находить проблемы до того, как собственник сообщит о их существовании. Где-то учат продвигать себя в интернете, но это необязательный пункт учебной программы. Каждый студент курса получает толстый учебник, который нужно вызубрить к экзамену штата. В этом учебнике много интересной и нужной для экзамена, но лишней для работы, информации. Например, в учебнике разбирают вопросы организации брокерского бизнеса или классификацию ипотечных займов.

Чтобы сдать экзамен, нужно осилить такой учебник

После прохождения курса будущий риэлтор сдает два экзамена: аттестацию школы и экзамен штата. Если завалить школьный экзамен, до государственного просто не допустят. Если завалить государтсвенный — риэлтору не дадут лицензию. Чтобы сдать экзамен штата, нужно набрать минимум 92 балла из 120 возможных. Экзамен стоит денег.

Почти все риэлторы проходят обучение и получают лицензию. Процедура лицензирования — просто гигиенический минимум. Агент, прошедший курсы, всё равно не готов к настоящей работе — риэлторы учатся на опыте. Лицензию нужно продлевать раз в 2 года.

Специализация

Агенты делятся на несколко категорий: одни работают с продавцами, вторые — с покупателями, третьи — подбирают ипотечные программы или помогают управлять портфелем недвижимости. Последние две категории не похожи на риэлторов в классическом понимании — в этой статье мы не будем затрагивать их работу.

Агенты, которые работают с собственниками, помогают как можно быстрее продать объект. Они назначают цену, фотографируют объект, размещают его в базе, проводят показы и рекламируют будущий дом. Чтобы продать объект, агенту нужно потратить собственные деньги на его продвижение, поэтому такие агенты часто работают по эксклюзивному договору.

Агенты, которые работают с покупателями, помогают найти дом мечты и ведут человека за руку в течение всего цикла сделки. Большая часть клиентов таких агентов покупают дом в первый раз, поэтому риэлторам приходится помогать новичкам на всех этапах. Они лично ездят на показы вместе с клиентами, отвечают на все вопросы, рассказывают, как работают законы, и объясняют, как избежать проблем. Такие агенты не могут заключить эксклюзивный договор — никто не гарантирует, что клиент не уйдет накануне сделки.

Как правило, агенты собственников зарабатывают больше агентов покупателей. Первые могут организовать работу так, чтобы тратить на сделку минимум личного времени, поэтому на одну продажу уходит в разы меньше времени. Вторые, наоборот, вынуждены уделять время каждому клиенту. Агент продавца может закрыть до 100 сделок в год, в то время как агент покупателя в среднем закрывает всего 15 сделок. При этом комиссию они делят строго пополам.

Расходы

У риэлтора нет постоянного дохода, но есть постоянные расходы. За месяц работы агент недвижимости тратит около 150$. Разбираемся, на что уходят деньги.

Во-первых, лицензия платная. За два года лицензированной работы нужно отдать 130$. В пересчете на месяц это копейки — всего 5$.

Во-вторых, по законам штатов риэлтор не имеет права работать самостоятельно: ему нужно закрепиться за брокерской компанией. Регистрация в компании стоит 100$, за нее платят один раз. При смене работы агент снова оплачивает регистрацию. Предположим, агент меняет работу раз в два года — расходы на регистрацию составят 4$ в месяц.

В-третьих, брокер платит членские взносы в Ассоциацию Риэлторов. Это 700$ в год или 60$ в месяц. За эти деньги агент получает доступ к базе объектов и возможность посещать тренинги повышения квалификации.

В-четвертых, агент сам оплачивает рекламу, бензин и сотовую связь. Траты на первые два пункта зависят от амбиций агента и марки его машины, на сотовую связь уходит примерно 30$ в месяц.

В-пятых, риэлтор обязан платить за страховку от ошибки. Дело в том, что все агенты несут материальную ответственность за сделку — если продавец не доглядел и потерял деньги клиента, он должен возместить ущерб. Страховка гарантирует, что клиент риэлтора получит свои деньги почти сразу.

Зарплата

Риэлторы работают за комиссию — процент от продажи дома. Средний американский дом стоит 120 000 $. Комиссия составляет 4-6%, ее платит собственник.

Комиссия делится пополам между агентом продавца и агентом покупателя. Если риэлторы продали дом за 120 000 $ и взяли 6% со сделки, комиссия составит 7200 $. Каждый заработает по 3600 $. Часть денег заберет брокер: с новичка удержат 50%, с опытного агента — 10-20%.

Начинающие риэлторы не могут заработывать много: брокер забирает половину дохода, клентов и опыта мало. Редкий новичок живет только на деньги с продажи домов — обычно они едва покрывают расходы. Большая часть агентов совмещают риэлторскую деятельность с основной работой.

Сотрудничество

Русский риэлтор занимается любыми вопросами, связанными с недвижимостью — американцам запрещено решать финансовые и юридические вопросы. Чтобы проверить квартиру и перевести оплату продавцу, клиент привлекает титульные компании.

Титульная компания проверяет документы и открывает эскроу-счет — аналог российской банковской ячейки. Услуги титульной компании оплачиваются отдельно.

Лишение лицензии

Законодательство США жестко регулирует работу риэлторов: за оплошность можно напороться на штраф или крайнюю меру наказания — лишение лицензии, а значит и работы.

Лицензию забирают по разным причинам: за умалчивание, мошенничество, банальную недальновидность и нарушение кодекса этики. Если агент знал о проблеме и не сказал клиенту — его лишат лицензии. Если не рассчитал сложность сделки и составил договор без участия юриста — тоже. Право на работу отбирают и за неоплаченную лицензию.

За мошенничество и превышение полномочий лицензию забирают навсегда. Риэлтор должен внимательно следить за своими действиями, чтобы не потерять работу.