Десять заблуждений об ипотеке

Хотя ипотека не просто прочно вошла в нашу жизнь, стала хоть и не для всех доступной, но в некоторых случаях единственной возможностью приобрести собственное жилье, вопросов и неясностей у обычных граждан возникает еще достаточно много. С какими заблуждениями граждан в отношении ипотеки сталкиваются риэлторы расскажет наш консультант по правовым вопросам недвижимости, юрист, директор агентства недвижимости «Димона» Татьяна Виноградова:

Заблуждение № 1

Кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги – помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить собственные запросы, собрать документы и т.д. Около 80 % заемщиков – это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую – пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтора.

Заблуждение № 2

Банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков…

… так как купленная квартира отдается в залог, а значит банк ни чем не рискует. При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог - это гарантия для банка. Однако цель банка – не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (то есть проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера заработной платы. По требованию банка, сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35 – 40 % от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличить сумму дохода , учитывая совокупный доход супругов.

Заблуждение № 3

При покупке квартиры в кредит квартира оказывается в собственности банка

Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленнаячерез ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог – это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГУФРС) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не может ни продать, ни обменять квартиру без согласия банка.

Заблуждение № 4

При покупке квартиры на первичном рынке залогом является недостроенная квартира

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности, а в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы.

При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму-застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую.

При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требует залога уже имеющейся квартиры.

Заблуждение № 5

Получение кредита ничего не стоит

К сожалению это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. За рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) некоторые банки берут плату. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку. За открытие счета в банке платят тоже определенный процент от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы.

Заблуждение № 6

Без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

Первоначальный взнос (то есть сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) в различных банках составляет 15%-30 % стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса.

Первая - получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры).

Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, выпученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7

Заемщик получит сумму, определенную банком, вне зависимости от цены квартиры

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в сумме 1 000 000 руб., заемщикрассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80 % (или 70 % - в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 1 100 000 руб., банк выдаст ему не обещанные 1000 000 , а всего лишь 880 000 (80 % от стоимости квартиры). Бывает ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (то есть ниже требований продавца). В этом случае возможно банк согласится дать кредит лишь в размере 80 % (70%) именно от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится искать либо недостающие для покупки деньги, либо другую квартиру.

Заблуждение № 8

Все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9

Если банк разорится, его кредиторы заставят заемщика выплатить весь долг сразу.

Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это ни как не отражается. У заемщика просто сменяется выгодопреобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заблуждение № 10

Если после нескольких выплат по кредиту заемщик больше не может платить, банк отнимет все.

Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Соответствующая доля в квартире принадлежит заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.

Если Вы решили купить квартиру с помощью ипотечного кредита, приходите к нам в агентство недвижимости «Димона». Специалисты агентства помогут выбрать подходящий для вас банк, просчитают вашу платежеспособность, подберут интересующий вас вариант жилья, проведут правовую экспертизу и подготовку необходимых документов на недвижимость, обеспечат полное юридическое сопровождение вашей сделки.

Мы находимся по адресам: пр. Ленина, 58 (ост. к\т «Мир»), тел. 210101, 339996