Где взять деньги на покупку квартиры?
Вопрос риторический. Ответ - оформить ипотеку. Если несколько лет назад это слово было для большинства граждан не совсем понятным, а иногда почти ругательным, то сегодня понятием «ипотека» активно оперируют современные горожане, которые ищут решение своей жилищной проблемы.
Постоянный рост цен на недвижимость приводит большинство людей к мысли, что вкладывать деньги в жильё нужно « здесь и сейчас». И если не хватает собственных накоплений, ипотека становится реальным способом приобретения собственного угла.
Схема проста и удобна: чтобы купить квартиру в строящемся доме, достаточно внести 10-30% собственных денег, а остальное отдавать в рассрочку в течение 5-25 лет.
Казалось бы, что очень просто - пойти и взять ипотечный кредит в любом банке, который работает по программе ипотечного кредитования. Для этого нужно заполнить анкету заёмщика, документально подтвердить свою платёжеспособность, затем найти подходящую квартиру и внести деньги.
Однако не всё так просто в таком сложном деле, как покупка недвижимости не на свои деньги. Ипотека имеет свои особенности, и не каждому они смогут понравиться настолько, чтобы человек решился связать себя по рукам и ногам на достаточно длительный срок.
Итак, чем же отличается жилищный ипотечный кредит от любого другого? Главное отличие его в том, что ипотечный кредит предоставляется только для приобретения жилья. Основным обеспечением по этому кредиту является залог (ипотека) приобретаемой недвижимости. Соответственно при нарушении вами условий и сроков выплаты кредита, вы лишаетесь квартиры, которая заложена вами банку. Нужно не забывать и то, что хотя квартира и будет являться вашей собственностью – продать, поменять, поменять её статус вы не сможете до момента полного погашения кредита и снятия залога.
Так что прежде, чем связывать себя обязательствами по ипотеке, постарайтесь досконально изучить условия, на которых банк предоставит вам кредит. Если плюсов окажется больше, чем минусов – вперёд.
Для начала определитесь с банком. Изучите условия сразу нескольких банков, определитесь, какие устраивают вас и самое главное - устраиваете ли вы банк в качестве заёмщика. Уровень требований банков, особенно в свете последнего американского банковского кризиса, к заёмщикам очень высок. Кому и почему могут отказать в получении ипотечного кредита?
Во - первых тем, кто предоставляет поддельные документы о доходах. Банки не приветствуют также так называемую «серую» зарплату, предпочитая тех, у кого нет проблем с налоговой службой.
Проблематично получение кредита теми, кто занимается сетевым маркетингом или владеет собственным небольшим бизнесом: велик риск того, что доходы не будут стабильными. Придирчивые кредиторы будут внимательно изучать историю вашей трудовой жизни по трудовой книжке. Учтут такие факторы, как пропуски в трудовом стаже. Оформление в фирмах – «однодневках», несоответствие вашего образования и квалификации занимаемой должности. Ну и конечно вряд ли получат кредит те, кто оказался уволен за несоответствие занимаемой должности или нарушения трудовой дисциплины.
Служба безопасности банка обязательно проверит, числитесь ли вы в «черных списках» других банков как злостный нарушитель сроков оплаты других кредиторов.
Не забывайте о том, что банки учитывают совокупный семейный доход: если в едином и неделимом состоянии ваша зарплата вполне удовлетворяет кредитора, то поделённая на чисто домочадцев, она становится слишком маленькой и ненадёжной.
Вы со своей стороны, тоже должны обезопасить себя от дополнительных рисков и неоправданных расходов, связанных с ипотекой.
Первой вашей ошибкой может оказаться выбор банка, предлагающего кредит по очень низкой процентной ставке. Практика показывает, что услуги таких банков впоследствии могут оказаться гораздо дороже, чем всех остальных. Не исключено, что с вас будут брать многочисленные комиссионные (например, за ведение счёта, за досрочное погашение кредита и т.п.). Так же учтите, что процентная ставка для граждан с неофициальными подтверждёнными доходами гораздо выше, чем для тех, чьи доходы абсолютно « прозрачны».
Многие банки обязывают оформлять страховку только в определённой страховой компании, ставки которой могут быть завышены.
Оформление самой сделки тоже стоит денег. Как правило, заёмщик оплачивает услуги по оценке квартиры, отпечатку договора купли продажи и собственно регистрации самой сделки. Если вы успешно прошли все формальности и у вас в руках кредитный договор – внимательно ознакомьтесь с его содержанием. Подписать этот документ стоит только после тщательного выяснения всех своих прав и обязанностей. Уделите особое внимание условиям досрочного погашения, системы штрафов за просрочку текущего платежа, условий, по которым банк имеет право немедленно вернуть долг, возможность пересмотра ставок и т.д.
При выборе квартиры для покупки через ипотечный кредит учитывайте следующие факторы: большинство банков практически не рассматривают варианты кредитования квартир в строящихся домах. При выборе квартиры на вторичном рынке предпочтения отдаются относительно новым домам с небольшим процентом износа. Никогда банк не позволит вам приобрести жильё в ветхом, предназначенном хотя бы в перспективе для сноса или реконструкции, здании. Препятствием будут и незаконные перепланировки.
Как правило, не рассматриваются банками комнаты в коммуналках и общежитиях. Но самое главное- квартира должна быть юридически «чистой», не обременённой взысканиями, исками и арестами. Обязательно проверьте прошлое квартиры (цепочку отчуждений). Выясните, на основании, каких документов наступило право собственности у владельца, все ли владельцы совершеннолетние, не выстроилась ли целая цепочка встречных покупок? Все эти факторы могут существенно отразиться на « репутации» квартиры для банка.
Как правило, банки требуют предоставить расширительный перечень документов на приобретаемую недвижимость. Будьте готовы к тому, что от собственника потребуют различные справки (о снятии с регистрационного учёта в квартире, об отсутствии долга по коммунальным платежам, о том, что собственник не состоит на учёте в ПНД и т.п.).
Ещё один важный момент: при ипотечных сделках в договоре купли продажи обязательно указывается полная стоимость квартиры. Соответственно, вам желательно подыскивать себе квартиру, которая находится в собственности владельца более трёх лет. В противном случае, если стоимость квартире свыше 1 млн. рублей, то продавец будет платить подоходный налоги, может повысить вам цену в ответ на условие обозначение в договоре всей суммы.
Учесть все эти нюансы при покупке квартиры по ипотеке вам может помочь опытный и знающий риэлтор. Главное - правильно его выбрать. Наличие официальных договоров о сотрудничестве между банками и риэлторскими агентствами позволяет оказывать потенциальным заёмщикам высококвалифицированную помощь на всех стадиях ипотеки: от расчета платёжеспособности до подбора и оформления купли – продажи жилья.
Агентство недвижимости «Димона» сотрудничает практически со всеми из крупнейших банков Орска, предлагающих ипотечное кредитование для граждан. Отработаны чёткие схемы оформления кредитов и приобретения жилья, позволяющие в оптимально короткие сроки сделать вашу мечту о покупке квартиры или дома - светской реальностью.
За более подробной консультацией по ипотеке вы можете обратиться в офисы агентства по адресам: пр. Ленина,58 или позвонить по тел:
21-01-01, 25-99-96
С уважением к нашим читателям, Т. Виноградова.